Usucapião: passo a passo, em cartório ou na Justiça

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   Análise da posse e do enquadramento

   O ponto de partida é entender como é a posse: desde quando existe, de que forma começou, se é contínua e sem oposição e se o imóvel pode ser usucapido. Com isso, verifica-se qual modalidade, entre as previstas em lei, corresponde à situação.

   O que costuma acontecer

   Costuma-se reunir informações sobre quem ocupou o imóvel antes, como a posse começou (compra por contrato particular, herança, cessão, ocupação), quem mora ou trabalha no local e se alguém já contestou a posse. Também se verifica se o imóvel é público, o que impede a usucapião.

   Atenção

   Em termos gerais, os prazos são de 15 anos na usucapião extraordinária (10, se há moradia habitual ou obras e serviços produtivos), 10 anos na ordinária, que exige justo título e boa-fé (5, em hipótese específica de registro cancelado), 5 anos nas especiais urbana e rural e 2 anos na familiar, cada uma com requisitos próprios (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242, e Constituição, arts. 183 e 191). A posse exercida por mera permissão ou tolerância do dono, como a do inquilino, em regra não serve de base.

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   Reunião dos documentos da posse

   Reúnem-se os documentos que mostram a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Documentos antigos e de datas variadas ajudam a contar o histórico do imóvel.

   O que costuma acontecer

   Costumam ser úteis o contrato ou recibo de compra, os carnês de IPTU ou ITR, as contas de água, luz e telefone, as correspondências no endereço, os comprovantes de obras e benfeitorias e, quando for o caso, os documentos dos antecessores na posse. Também se obtêm certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.

   Atenção

   A lei permite somar a posse dos antecessores à do atual possuidor, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (Código Civil, art. 1.243). Quando faltam documentos, a lei prevê que a posse possa ser comprovada em justificação administrativa no próprio cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-A, §15).

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   Matrícula, planta e memorial descritivo

   Verifica-se a situação do imóvel no Registro de Imóveis, com a matrícula atualizada ou a certidão de que não há registro, e pede-se a um profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico, a planta e o memorial descritivo, que delimitam a área e identificam os confinantes.

   O que costuma acontecer

   A planta e o memorial trazem as medidas e os limites do terreno e vêm com o comprovante de responsabilidade técnica do profissional (ART ou RRT). Na via extrajudicial, devem ser assinados também pelos titulares de direitos registrados na matrícula e pelos confinantes. No imóvel rural, podem existir exigências próprias, como o georreferenciamento e documentos do cadastro rural.

   Atenção

   Se o imóvel é uma unidade de condomínio edilício (apartamento, por exemplo), a lei dispensa o consentimento dos confinantes e basta notificar o síndico (Lei 6.015/1973, art. 216-A, §11).

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   Ata notarial

   A ata notarial é um documento lavrado por tabelião de notas que atesta o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores. É exigida no pedido em cartório e também pode servir de prova na via judicial.

   O que costuma acontecer

   O tabelião examina os documentos, pode ir ao local e ouvir testemunhas e registra o que constata. Por isso, a ata não se resume ao que o interessado declara.

   Atenção

   Os atos notariais e registrais têm emolumentos definidos pela legislação de cada estado. Este guia não indica valores.

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   Pedido em cartório ou petição na Justiça

   Com os documentos prontos, o pedido é apresentado. Em cartório, ele é dirigido ao Registro de Imóveis da comarca onde está o imóvel e assinado por advogado. Na Justiça, apresenta-se a petição inicial, e o juiz determina a citação dos interessados.

   O que costuma acontecer

   No cartório, o registrador autua o pedido, mantém a prenotação e analisa a documentação, podendo pedir diligências ou complementos. Na Justiça, os documentos acompanham a petição, e o processo segue o procedimento comum.

   Atenção

   Se a documentação não estiver em ordem ao fim das diligências, o pedido em cartório é rejeitado, e essa rejeição não impede o ajuizamento da ação (Lei 6.015/1973, art. 216-A, §§ 8º e 9º).

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   Notificações, prazos e impugnação

   Depois do pedido, as pessoas que podem ter interesse no imóvel são comunicadas e têm prazo para se manifestar: os titulares de direitos na matrícula, os confinantes, a União, o Estado e o Município e, por edital, terceiros interessados.

   O que costuma acontecer

   Em cartório, quem não assinou a planta é notificado pelo registrador para manifestar consentimento em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância. Os entes públicos e os terceiros, por edital, também têm 15 dias para se manifestar. Havendo impugnação justificada, o caso é enviado ao juiz e passa a seguir o procedimento comum; a impugnação sem justificativa não é admitida pelo registrador. Na Justiça, os confinantes são citados, os interessados incertos são chamados por edital e o juiz conduz o processo e decide.

   Atenção

   Os prazos de 15 dias constam da lei federal (Lei 6.015/1973, art. 216-A, §§ 2º a 4º). Quando o notificado não é encontrado, a lei prevê a notificação por edital (art. 216-A, §13).

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   Reconhecimento e registro na matrícula

   Cumpridas as etapas sem pendências, a aquisição é reconhecida: em cartório, pelo registro feito pelo oficial; na Justiça, por sentença do juiz. É o registro na matrícula do imóvel que formaliza a propriedade em nome do possuidor.

   O que costuma acontecer

   Na via extrajudicial, vencido o prazo do edital, estando a documentação em ordem e não havendo impugnação, o oficial registra a aquisição e, se o imóvel não tem matrícula, pode abri-la (Lei 6.015/1973, art. 216-A, §6º). Na via judicial, depois que a sentença se torna definitiva, ela é levada ao Registro de Imóveis. Em seguida, costuma-se atualizar os cadastros do imóvel, como o da prefeitura e, no caso de imóvel rural, os cadastros rurais.

Cada caso pode ter etapas a mais, a menos ou em outra ordem.